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利用农村闲置土地推动乡村旅游发展

2022-01-06 17:21:07

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在乡村振兴背景下,发展和壮大乡村集体经济成为村民增收致富的重要载体,为此需要将乡村资源集聚整合打包,形成估值和价值变现。这并不是一个一蹴而就的过程,需要不断加深对与农民农村共生互融的在地化发展模式的探索,运营乡村,不断激活乡村内生动力,让村民真正赚到钱尝到甜头,让资本对乡村资产估值和未来发展更有信心,从而实现资本与资源的“握手”。

    完善土地“三权分置”

    一个“空心村”被激活,会产生什么巨变?

    浙江丽水市下南山老村,始建于明朝万历年间,距今已有400多年的历史,是市级文物保护单位。老村现存清末至民国的民居42幢,依山而建,是浙西南土木建筑的典型代表,每年都吸引不少画家、摄影家和学生写生采风,《女大当婚》《蓝天鸽哨》等多部电影曾在此取景。

    2005年左右,因生产生活需要,下南山村整村搬迁下山。老村因长期无人居住,缺乏日常看管维护,大部分房屋破败不堪,老村渐渐荒废,成为“空心村”。

    2013年,下南山老村被列入浙江省首批历史文化村落保护利用重点村,当地政府先后投入800多万元,对42幢古民居进行抢救性修复,邀请日本一级造园师参与项目设计,充分保存村落原有风水布局和原生态村貌。2016年,该村在浙江省历史文化村落保护利用重点村绩效评估中被评为“优秀”。

    联众集团战略投资部总经理贺永辉说,下南山古村是承载乡愁记忆的载体,具有较大的保护和开发利用价值。“当地政府已经做了很多基础性改造工作,我们第一次看到的下南山老村颜值很高,‘颜值’指的是‘修旧如旧’,既有现代园林设计的元素,也有自然农耕的风味,每个院子都是一道风景。”

    城市里的商品房可以量化价值、明晰产权,但农村的房屋价值很难量化。

    如何盘活老村资源,让乡村闲置资源变成资产,带动村集体经济发展和村民增收?2017年,当地政府引进联众集团对老村进行整村保护性开发。村民将古民居交由村集体统一管理,村集体以现有土地、房屋及设施的使用权作为资源入股,与联众集团签订30年的经营权转让协议,前5年租金为25万元/年,之后每5年上浮8%,分红收益由村集体与村民按比例分成。

    激活闲置农房和宅基地,是推动乡村振兴的重要抓手。浙江在推进农村闲置农房和宅基地改革方面多有探索,不断完善农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”。

    在贺永辉看来,这样的探索非常有价值。“乡村最宝贵的资源,或者是说乡村产业发展的基础,核心还是在于土地,也是投资者最看重的部分。土地问题不解决,乡村振兴就会遇到很大瓶颈。”

    在浙江安吉,已经有宅基地使用权证上的使用期限达到了30年,这是一个积极的风向标。联众集团副总裁孙凡说:“有了一本较为长期的证,比较容易因为权证和时间的稳定性聚合参与者。也因为有了证,可以通过评估,向金融机构获得一定的贷款。”。

    “乡村拥有优质的生态环境、空置的老屋、分散的田地,还包括国家在这些年在美丽乡村建设中投入的基建等,如何让这些乡村资源变成量化的资产,同时,激活这部分资产,是乡村振兴中需要不断探索的问题。”海峡两岸美丽乡村学院院长林荣斌说。

    “出牌顺序”很重要

    在实施乡村振兴过程中,经常提到农村“三变”改革,指的是资源变资产、资金变股金、农民变股东。“但资源不会轻易转变为资产”,民宿品牌“隐居乡里”创始人陈长春认为,“出牌顺序”很重要,“如果当地生态资源好,政府对生态保护的工作到位,对乡村公共基础设施进行投入、改造,就可以吸引专业乡村运营商前来,通过示范性的乡村运营,激活乡村内生动力。有了好的样本数据,才能吸引到投资商过来。这个过程不能本末倒置。”

    陕西留坝,位于距离西安城区5小时车程的秦岭腹地。留坝县始终坚持“生态立县”,先后荣膺全国首批“绿水青山就是金山银山”实践创新基地、第四批国家生态文明建设示范县、中国生态魅力县等殊荣。

    2019年,“隐居乡里”的第10个乡村改造项目落地留坝县楼房沟村。之所以选择这里,“因为当地政府做好了乡村公共设施的建设配套,最初的启动基金也来自当地相应的乡村振兴基金,改后好的房子交给我们进行专业化的运营。”陈长春说。

    依托当地优质的生态资源和特色在地文化,以民宿为发力点,留坝县乡村旅游发展渐入佳境。2020年,以“秦岭秘境红叶盛宴”为主题的红叶节引爆秋季旅游市场,掀起了一股旅游高潮,将留坝旅游旺季从每年的6—9月,延长至11月,游客接待量、旅游综合收入激增,呈现出秋季旅游的全面“爆红”。

    从发展效果来看,楼房沟村2020年民宿收入为230万元,农产品销售收入达到20万元,当年村集体分红为68万元。

    陈长春说:“这些都是非常珍贵的样本数据,对后来的投资者有参考作用。资本天性就是逐利,如果只是说这个区域生态资源良好,但看不到乡村旅游的潜力,投资回报没有参照物,显然是不行的。”

    于是,就有了留坝县最近打出的一张牌。8月15日,陕西省首家“两山银行”在留坝县正式揭牌成立。留坝县“两山银行”坚持政府引导、市场运作,由该县文化旅游投资集团公司牵头成立,结合银行“存、贷”特性,把碎片化的生态资源进行规模化的收储、专业化的整合、市场化的运作,将闲置生态资源转化为优质资产包,“存入”绿水青山,“取出”金山银山。

    “乡村文旅项目投入高、周期长、收益预期难,资本目前对投资乡村文旅项目比较小心、谨慎。”林荣斌说,无论是大资本还是创客性公司,都会在投资中谨慎评估资本投入和长期收益等之间的关系。

    在陈长春看来,留坝“两山银行”成立的时机是恰当的,“当乡村旅游发展到一定阶段,就需要引入各方资本,加强对产业链的投资,乡村旅游产业才能壮大、可持续发展,而资本也在这个时机看到了当地旅游发展的潜力。”

    万丈文旅集团副总裁兼COO王科翔说:“‘存入’的绿水青山必须是真实且有价值的,‘取出’金山银山,就是发挥市场的作用。另外,当地营商环境对‘两山银行’的运作也很重要。”

    有了顺应市场规律和乡村实际的“出牌顺序”后,资本和资源的“握手”就有了契机。

    产业运营惠及村民

    目前,一些乡村文旅项目采取的是“在地共生”模式。这种模式不能简单理解为农民收取租金,而是“分红”的模式。在陈长春看来,“这是一种共同进退的模式,民宿生意好了,相应的村民分红就会提高。大家的利益点一致,就会往一个方向努力。”将乡村运营好,可以做到造富于民。

    让村民赚到钱,这一点很重要。在河北涞水县南峪村,”“隐居乡里”和中国扶贫基金会合作“麻麻花的山坡”项目。村集体成立股份经济合作社,以15套闲置农宅入股,扶贫基金会投资600万元把农宅打造成民宿,交给隐居乡里来运营。很快,农民的分红达到一年120多万元,帮当地农民卖蔬菜、土特产的销售额达到20多万元收入。仅仅15个小院子,就可以给一个乡村带来一年150多万元的收益。

    在留坝,陈长春跟当地出租车司机聊过,由于这两年乡村旅游的带动,出租车业务的收入也在显著增长。

    陈长春认为,乡村运营要采取与村集体经济展开合作的方式推进,同时让农民做村庄的主人。村集体和农民永远是乡村发展的主体,运营商也永远被需要,离开这两点,乡村就转动不起来。

    发挥运营的作用,乡村的价值逐渐被发掘。在下南山老村,当地的杨梅一直很有名,但之前是“养在深闺人未识”。借助互联网营销的力量,打造品牌,今年的下南山杨梅卖到了30元一斤,老百姓尝到了甜头。

    “光依托民宿肯定是不够的,必须围绕民宿形成产业生态。”贺永辉说,民宿是让人可以住下来,但是整个乡村体验需要丰富的产业和产品,乡村美食、乡村手艺体验,甚至包括乡间萤火虫都可以是亲子研学产品中重要的吸引物。

    “产业运营是乡村振兴的芯片。”陈长春认为。在楼房沟村,猕猴桃汽水和香菇酱成为网红产品,目前,猕猴桃汽水工坊和香菇酱工坊正在建设中,以秦岭小农产业链激活农产品加工业发展。同时,楼房沟村还推出了“爸爸去哪儿”“秦岭红叶节”等活动,开发“秦岭年礼”系列文创产品,搭建秦岭文创非遗活化体系,助推一二三产业融合发展。当产业集群在留坝连点成线、连线成面,也促成了全域旅游的发展。那个时候,乡村就是旅游目的地本身。

    总部:缅甸掸邦果敢自治区(东城)

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